Son zamanlarda yaşanan ekonomik gelişmeler ve konut piyasasındaki inanılmaz yükseliş, kira fiyatlarını da son derece etkilemiştir. Bu durum ülkemizde kiracı konumunda olan herkesi, özel olarak ta evini kiraya veren ev sahiplerini ciddi anlamda düşündürmüştür. Neyse ki hukuk sistemimizde kira uyarlama davası bir dava konusu olarak ela alınabilmekte ve sorunun çözümü bulunmaktadır. Bu yazımızda trend olan konu kira uyarlama davası ele alınacaktır.
Ülkemizdeki Genel Durum
Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) tarafından 2022 yılı sonunda açıkladığı bir araştırmada; 1https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Bina-ve-Konut-Nitelikleri-Arastirmasi-2021-45870 ülkemizde ev sahipliği oranının %60,7 olduğunu, kiracı oranının ise % 27,6 olduğunu belirlemiştir.
İlgili araştırmaya https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Bina-ve-Konut-Nitelikleri-Arastirmasi-2021-45870 linkinden ulaşabilirsiniz.
Araştırma sonuçlarına göre; konuttaki mülkiyet durumuna göre dağılım incelendiğinde; hane halkının %60,7 si kendi evinin sahibi, %27,6 sı ise kiracı durumunda. Yine %8,4 lük bir kısım ise oturduğu konutun sahibi olmayan ancak kira da ödemeyen konumundadır. %0,9 luk bir kısmın da lojmanlarda oturduğu belirtilmiştir.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde düzenlenmektedir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 138. maddesinde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır.
Anılan madde uyarınca, sözleşme yapılırken tarafların öngörmediği ve öngörmeleri de beklenemeyecek olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. Bu durum, borçludan kaynaklanmamalıdır. Ayrıca anılan durum, borcu yerine getirmesinin beklenmesini dürüstlük kurallarına aykırı olarak borçlu aleyhine değiştirmelidir.
Hukuk güvenliği ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak her borçlu sözleşme kurulduktan sonra sözleşmedeki edimleri aynen ifa etmek zorundadır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi asıl olmasına rağmen sözleşme kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulursa bu durumda sözleşmeye bağlılık ilkesinin katı bir biçimde uygulanması ve borcun aynen ifası borçludan beklenemez.
Zira bu durum adalete, dürüstlüğe ve hakkaniyete aykırı düşer. Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşmenin değişen bu koşullara uyarlanabilmesi adına hukuki olarak bazı yollar bulunmaktadır.
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir
Kira uyarlama davası açabilmek için bazı şartların oluşması gerekmektedir. Bu nedenle kira uyarlama davası şartları;
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen objektif, olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
olarak sıralanabilir.
Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen objektif, olağanüstü bir durumdan kasıt, günlük hayatın olağan akışına göre borçlunun hesaba katmakla yükümlü olmadığı olaylardır. Savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, enflasyon bu olaylara örnek olarak sayılabilir. Burada ölçüt; somut olayın tüm özelliklerine göre taraflardan öngörünün beklenip beklenemeyeceğidir.
Tacirler için görüş ayrılıkları bulunmaktadır. Ancak doktrin ve Yargıtay kararlarında baskın görüş; tacirlerin basiretli bir tacir olarak öngöremeyeceği durumlarda 138. maddenin uygulanması gerektiğidir.
Bu yazımızla birlikte kira tespit davası başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
İçinde bulunduğumuz 2023 yılı içerisinde T.B.M.M Adalet Komisyonunca kabul edilen ve yargıda yeni düzenlemeleri içeren yargı paketinde kira davalarında arabuluculuk şartı getirilmiştir. Arabuluculuk şartı 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiş ve işlemeye başlamıştır. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu‘nun 5/A maddesinde Dava şartı olarak arabuluculuk konusu işlenmiş ve 1. madde de “Bu Kanunun 4 üncü maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır”. 2. madde de ise “Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren altı hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla iki hafta uzatılabilir” ifadesi getirilerek kira davalarında arabuluculuk şartının zorunlu olduğu kabul edilmiştir.
Her ne kadar kanunda ticari davalar olarak bahsedilse de kira davalarının bir borç veya alacak davası kapsamında olması nedeniyle bu kapsamda değerlendirilmiştir. Bu anlamda kira davalarında arabuluculuk dava şartı zorunlu hale getirilmiştir. Aynı işlem diğer kira davaları için de geçerlidir.
Kira Uyarlama Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
HMK m. 4 uyarınca, kira bedelinin uyarlanması davasında, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise HMK m. 6 uyarınca davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi veya HMK m. 10 uyarınca, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Taraflar kira sözleşmesinde, özel bir ifa yeri kararlaştırmamışlarsa, TBK m. 89 uyarınca sözleşmenin ifa yeri kiraya verenin yerleşim yeridir.
Kira Uyarlama Davası Dava Zamanaşımı
Kira tespit davalarında var olan 5 yıllık zamanaşımı süresi kira uyarlama davalarında geçerli değildir. Yani kira uyarlama davası 5 yıl süre sadece kira tespit davalarında geçerlidir. Taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde kira uyarlama davası her zaman açılabilir. Burada aranılan koşul, sadece sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır. Herhangi bir süre şatı bulunmamaktadır.
Kira Uyarlama Davası Hangi Durumda Açılamaz?
Kiracı kira parasını kabul ederek, herhangi bir ihtirazi kayıt koymaksızın ödemiş ise ödenen kira parasına ilişkin “Kira Uyarlaması Davası” açılamaz. Kiracı, kira parasını ödediği sırada ihtirazı kayıt koyarsa veya daha önceden ihtar keşide ederse geriye yönelik olarak kira uyarlama davası açabilecektir. Ancak kira ilişkisi devam eden nitelikli ve sürekli olduğundan geleceğe yönelik olarak da kira uyarlama davası açılabilir. Dava neticesinde kira bedeli yeni koşullara göre indirilir.
Ayrıca uyarlama davası 1 yıldan uzun kira sözleşmeleri için geçerlidir. 1 yılı geçmemiş olan kısa süreli kira sözleşmelerinde ya da kira sözleşmesinin sona ermesine 1 yıl kalması durumunda açılabilmesi mümkün olmaz.
Kira Uyarlama Davasının Sonucu
TBK m. 138 uyarınca açılacak olan uyarlama davası ile olağanüstü durum değişikliği sebebiyle aşırı ifa güçlüğüyle karşılaşan taraf, hâkimden sözleşmenin olağanüstü değişiklikten sonra meydana gelen yeni şartlara uygun olarak uyarlanmasını; ancak bunun mümkün olmadığı halde ise sözleşmenin feshine karar verilmesini talep edebilecektir.
Bu dava neticesinde hâkim, kendi koyduğu kurallar ile uyarlamayı yaparken kira bedelinin artırılması veya sözleşme süresinin uzatılması gibi sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına ya da sözleşmenin feshine veyahut sözleşmenin aynen muhafazasına karar verebilecektir.
Ancak taleple bağlılık ilkesi gereğince taraflardan biri, sözleşmenin değiştirilmesinin sonuçlarına razı olduğunu, sözleşmeyi yeni şartlarla da ifaya hazır olduğunu ifade ederse, hâkim sözleşmenin feshine karar veremeyecektir.
Ofisimiz avukatları tarafından yazılan kiracı tahliye davası ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında kiracı hakları başlıklı yazılarımızı da okuyabilirsiniz.
Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar
Kira uyarlama davası, yukarıda da izah edildiği üzere; Türk Borçlar Kanunu Madde 138 de belirtilen sözleşme yapılırken tarafların öngörmediği ve öngörmeleri de beklenemeyecek olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olması şartı vardır. Yani olağanüstü şartların oluşması durumunda herhangi bir zamanda kira uyarlama davası açılabilmektedir.
Kira tespit davası ise Türk Borçlar Kanunu 134. madde de tanımlanan ”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü gereğince 1yılı aşkın yenilenen sözleşmelerde açılabilmektedir.
Bu yazımızla ilgili olarak tahliye taahhütnamesi başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Yargıtay Kararları
Yargıtay kira bedelinin uyarlanması davalarında, öncelikle kiralanan yerin kullanım alanı, niteliği, bölgede kira bedelini etkileyecek normalin üstünde imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikleri, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışların uzman bilirkişilerce keşif yapılarak araştırılıp değerlendirilmesi gerektiğini; bu değerlendirme sonucunda işlem temelinin çöktüğünün ve sözleşmedeki menfaat dengesinin uyarlama talep eden aleyhine katlanılmayacak derecede bozulduğunun kabul edilmesi halinde, kiracının sorumlu olacağı kira bedelinin tarafların amacına uygun objektif iyi niyet, hak ve nesafet kuralarının elverdiği ölçüde uyarlanması gerektiğini; aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerektiğini kabul etmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04.06.2021 tarihli kararında, salgın (pandemi) hastalık sebebiyle, kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin HMK m.389 vd. hükümlerine uygun olduğunu belirtmiştir. Buna göre kira bedelinin ifa güçlüğü nedeniyle uyarlanması talebi ile açılan davada, kiracının bedel ödemede güçlüğe düşüp temerrüt nedeniyle sözleşmesinin feshi gibi ağır sonucun doğmaması için dava sonuçlanana kadar kira bedelinde indirimli ödeme kararı verilebilecektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7863E-2019/534
…mahkemece bozma gereği bilirkişi incelemesi yapılmamış, davacı kiracının borcunu aşın ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ödeme yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kira borcu dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olup, tek seferde ifa ile borç sona ermemektedir. Davacı kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1990/4-67E.-197K.
Davacıların vergi yükümlüsü olarak tuttukları defterler ve vergi beyannamelerinde gösterdikleri kazançların zarar hesabında esas alınması ve davacıların oradaki beyanlarıyla bağlı sayılarak zararın hesabı, tazminat hukuku ilkeleriyle bağdaştırılamaz.
Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği
En çok araştırılan konulardan bir tanesi de kira uyarlama davası dilekçe örneğidir. Aşağıda bu konuda kullanabileceğiniz bir adet dilekçe örneği bulunmaktadır. Kira uyarlama davası dilekçe örneği aşağıdaki şekilde olabilir.
….. MAHKEMESİ
……. SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI :…….
VEKİLLERİ :…….
DAVALI :…….
DAVANIN KONUSU : Kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebi
DAVANIN DEĞERİ : XXXX TL
AÇIKLAMA : Süreçle ilgili genel açıklamaların yer alacağı bölüm.
Bu nedenlerle aylık …………-TL olan kira bedelinin yeni kira dönemi olan ../../…. tarihinden itibaren ………-TL ye uyarlanması için bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ NEDENLER : 6570 Sayılı yasa, Borçlar Kanunu, HMK, sair mevzuat ve Yargıtay içtihatları
DELİLLER : Kira sözleşmesi, keşif, bilirkişi ve diğer deliller
İSTEM : Bu bölümde kiranın olması istenen rakam konusunda talep iletilerek aşağıdaki gibi sonuçlandırılabilir.
saygılarımızla arz ve talep ederiz. …….
DAVACI VEKİLİ
…….
Ekler:
- Kira Sözleşmeleri Suretleri
- Vekaletname ve Yetki Belgesi
Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer
Kira uyarlama davasının süresi; herkes tarafından merak edilen ve taraflar için son derece önemli bir konudur. Genel olarak bu konuda bir süre vermek çok zor olmakla birlikte; taleple ilgili olarak net bir karar vermek adına, uyarlama talebinde belirtilen rakamların araştırılması, delillerin toplanması ve diğer nedenlere bağlı olarak 1 yıl veya 1,5 yıl gibi sürebildiği tahmin edilmektedir.
Sonuç
Kira Uyarlama Davası, kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra meydana gelen olağanüstü durumlar sebebiyle sözleşme şartlarında esaslı ve şiddetli bir değişiklik olması halinde sözleşmenin taraflarına sözleşme şartlarının yeni durum ve koşullara uyarlanmasını talep etme imkânı tanıyan bir davadır. Bahse konu uyarlama talebi sadece kira bedeli ile sınırlı değildir. TBK m. 138 hükmünde öngörülen şartlar gerçekleşmiş ise, kiracı ya da kiraya veren kira bedeli de dahil olmak üzere kira sözleşmesinin diğer şartlarının da uyarlanmasını; bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshine karar verilmesini talep edebilecektir. Ancak tüm bu süreçler hukuki bilgi ve birikim gerektirmektedir. Söz konuyu davayı alanında tecrübeli uzman bir avukat aracılığıyla açmanız ve tüm bu süreci birlikte yürütmeniz menfaatinize olacaktır.
- 1https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Bina-ve-Konut-Nitelikleri-Arastirmasi-2021-45870
