Günümüzde yaşanan ekonomik dalgalanmalarla birlikte artan kira fiyatları kiracılarla ev sahiplerini birçok konuda karşı karşıya getirmektedir. Kira bedelinin ne olacağı ve nasıl arttırılacağı sorusu bu problemlerin en başında gelmektedir. Ev sahipleri giderek artan kira bedellerine dayanarak mevcut kira sözleşmesindeki bedeli artırmak için uğraşırken kiracılar da sözleşmede belirlenen miktara bağlı kalmak hatta daha da azaltmak için direnmektedirler. Şiddeti giderek artan bu ikili çatışma hukuki bir sorun oluşturmaktadır. Ne kiracılar ne de ev sahiplerini mevcut haklarına tam olarak hakim olmadıkları için bu durum birçok problemi de beraberinde getirmektedir. Bu yazımızın konusunu oluşturan kira tespit davası, kiracıyla ev sahipleri arasında yaşanan kira bedeli problemine ışık tutmakta ve konunun daha da iyi anlaşılabilmesi adına sizlere özet olarak anlatılmaktadır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Mevcut sistemde kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira sözleşmesini serbestçe belirleyebilmektedirler. Ancak taraflar yeni kira döneminde kira bedelinde değişiklik yapılmasını isteyebilir. Bu talep bir dava yoluyla öne sürülecektir. Kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bu dava türüne kira tespit davası denilmektedir.
Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesine göre;
Türk Borçlar Kanunu Madde 344; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Görüleceği üzere kanun koyucu taraflara yeni kira bedeli konusunda anlaşma hakkı sunmuştur. Ancak bu hakkın kullanılmaması veya yeni kira bedelinde tarafların anlaşamaması durumunda kira tespit davası açılarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi talep edilebilir.
Bu yazımız ile alakalı olarak Kiracı Hakları başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Kira bedelinin tespitini mahkemeden talep edebilmek için iki şartın mevcut olması gerekmektedir. Birincisi, yazılı veya sözlü olup olmadığına bakılmaksızın bir kira sözleşmesi, İkinci olarak ise davayı açmada hukuki yararın bulunması.
Özetleyecek olursak, kira tespit davası şartları;
- Yazılı veya sözlü olup olmadığına bakılmaksızın bir kira sözleşmesi
- Davayı açmada hukuki yararın bulunmasıdır.
Yazılılık bir geçerlilik şartı değildir. Taraflar sözlü olarak da kira sözleşmesini düzenleyebilir. Hukuki yarar ise olmazsa olmazdır. Davayı açmada hukuki yararı bulunmalıdır. Kira bedelindeki belirsizlik hukuki yarar kapsamına girmektedir. Dolayısıyla kira tespit davasındaki şartı yerine getirmektedir.
Kira Tespit Davasının Tarafları
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Yani kiracı davacı olabileceği gibi davalı da olabilmektedir. Aynı durum kiralayan için de geçerlidir. Kiracı açacağı davada, fazla olan kira bedelinin düşürülmesini; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması talep edebilecektir.
Eğer kiraya verilen taşınmaz paylı mülkiyette ise her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir.
Bu yazımız ile alakalı olarak Kiracı Tahliye Davası ve Şartları başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası süreye bağlı olarak açılabilen bir dava değildir. Şartları arasında süre şartı bulunmamaktadır. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir.
30 gün koşulu yeni kira dönemine ilişkin bir düzenlemedir. 30 gün içerisinde yazılı olarak başvuru yapılmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir. Ayrıca talepler ileriye dönük olarak öne sürülebilir.
Geriye dönük olarak kira bedelinin düzenlenmesi talebinde bulunulamaz. Bu durumda geriye dönük kira tespit davası açmanın mümkün olmadığı görülmektedir.
Mahkeme Kira Bedelini Neye Göre Belirler?
Kanun maddesine göre kira sözleşmesi 5 yıldan kısaysa ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar göz önünde bulundurularak belirlenecektir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin uzunluğu kira bedelinin tespitinde önemli bir rol oynamaktadır. Kira tespit davası 5 yıl şartı, kira bedelnin belirlenmesinde önemli bir etkendir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgâhı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Başka bir ifadeyle tespit davası ya davayı açanın durumuna göre kiracı veya kiralananın ikametgâhında ya da taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira sözleşmesinin taraflarının tacir veya kamu tüzel kişisi olması durumunda ise sözleşmede belirlenen yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir.
Bu yazımız ile alakalı olarak Kiracı Hakları başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Dava Ne Zaman Sonuçlanır?
Davanın sonuçlanmasıyla ilgili net bir süre verebilmek mümkün değildir. Mahkemenin iş yoğunluğu, duruşma aralığı, delillerin mahkemeye sunulması gibi birçok faktör davanın sonuçlanma süresini etkileyebilmektedir. Kira bedelinin tespiti davasında en önemli delil bilirkişi olup kira bedeline dair keşif yapılacak ve bilirkişi tarafından emsal değer hesaplaması raporu mahkemeye sunulmak üzere hazırlanacaktır. İhtiyaç duyulan raporların hazırlanmasından ve gerekli delillerin toplanmasından sonra yargılamaya geçilerek sürecin toplamda bir ila bir buçuk sene arasında tamamlanması mümkündür.
Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti
Kira tespit davası avukatlık ücreti en çok merak edilen konulardan biridir. Bu konuda genel olarak Ankara Barosu 2023 yılı için Sulh Hukuk Mahkemelerinde Görülen Dava ve İşler başlıklı bölümde, tavsiye edilen ücret şu şekilde açıklanmaktadır. Kira Bedelinin Tespiti Davalarında davacı vekili için 22.100,00 TL den az olmamak üzere artışa yıllık kira bedelinin %15 i davalı vekilliği için 18.600,00 TL olarak belirlenmiştir.
Sonuç
Kira tespit davası açmak isteyen, haklarının ihlal edildiğini düşünen ve gerekli şartları taşıyan kiracı veya kiraya veren tarafkanuna ve usule uygun olarak yazacağı bir dilekçe ile görevli ve yetkili mahkemeyi belirterek adliyenin tevzi bürosundan dava açma işlemlerini gerçekleştirebilir. Ancak dava açma ve dilekçe hazırlama hukuki teknik ve tecrübe gerektiren bir işlemdir. Gerekli hukuki şartlara uyulmaması halinde davanızın ret olunması mümkündür. Dilekçedeki yanlış veya usule uygun olmayan durumlar davanın ret ile sonuçlanmasına ve dava süresinin uzayarak mağduriyetlerinizin artmasına neden olabilir. Davacının hukuki ve zaman kaybını önlemek adına mutlaka hukuki bir destek alması ve dava sürecini sağlıklı bir şekilde yürütebilmek adına uygun bir avukat hizmetinden faydalanması menfaatine olacaktır.
