Son dönemde inşaat sektörünün hızla yükselmesi ve emlak piyasasının epeyce hareketli olması sebebiyle kiraya verenler, taşınmazlarının güncel kira bedellerini düşük bulmakta ve daha yüksek kira bedeli elde etmek adına kiracıları farklı yöntemlerle taşınmazlardan tahliye etmeye çalışmaktadır. Ev sahibim, kendim oturacağım, ihtiyacım var, oğlum gelecek gibi nedenlerle evi tahliye etmek isteyebilir mi? Bu konuda kiracı hakları nelerdir? Nasıl bir yol izlenmelidir? Bu yazımızda bu sorunun cevabını bulmaya çalışacağız.
Kiracı Hakları
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasını geçemez. Yani ev sahibi TÜFE’den daha fazla zam yapamaz. Ancak gelinen noktada artık bu enflasyon oranlarına göre zam yapılsa bile kira bedelleri rayiç bedeller altında çok komik kalmaktadır. Bu nedenle birçok ev sahibi mevcut kiracıyı çıkarıp rayiç bedeller üzerinden evini yeniden kiraya vermek istemektedir.
Ne var ki Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıların tahliye sebepleri oldukça sınırlı tutulmuştur. Sınırlı sayıdaki bu tahliye sebepleri çerçevesinde kiraya verenler, taşınmazlarda kendilerinin ya da kanunda yazılı hısımlarının oturacağını iddia ederek kiracılara tahliye talebinde bulunmaktadır. Özetle tahliye davalarında ev sahibinin hakları olduğu gibi kiracının da bir takım hakları bulunmaktadır.
Kiracıyım Ev Sahibim Tahliye Etmek İstiyor Ne Yapabilirim?
Ev sahipleri günümüzde kiracılarını evde kendileri oturacakları gerekçesiyle çıkartmaya çalışsalar da ilgili kanun bu nedeni tek başına yeterli kabul etmemektedir. 2011 yılında yürürlüğe giren “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’’ ile kiracıların hakları korunmaktadır. Yani kiracı hakları adına bir çok kriter öne sürmektedir. Ev sahibinin eve ihtiyacının olması, kiracının mülkte on yıldır ikamet etmesi, ev sahibinin tadilat yapmak istemesi, kiracının kira ödemesini yapmaması, ev sahibinin değişmesi gibi haklı sebepleri olduğu durumda kiracıyı çıkarmak adına ihtarname çekilebilir.
Bu durumların hiçbiri oluşmamışsa ev sahibi kiracısını çıkaramayacaktır. Ev sahibi evde kendi oturacaksa ya da yakınlarının ihtiyacı varsa kiracıya tahliye davası açabilir ancak böyle bir durumda ev sahibinin kiraya verilen konuta ihtiyacını olduğunun ve bu ihtiyacın samimi olduğunun ispatlanması gerekecektir. Esas maksat taşınmazı tahliye ettirerek yüksek bedelle kiraya vermekse ihtiyacın samimi olmadığı ortaya konulabilir. Eğer ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse ve bu durum da tespit edilirse, ev sahibi bir yıllık kira ve taşınma bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalabilir.
Ev sahibi evde kendi oturacak olsa dahi kanunlar kiracıyı koruma adına 3 yıl süreyle mevcut kiralanan evi başkasına kiralamasını yasaklamıştır. Bu düzenleme kiracı lehine kanuni bir korumadır.
Ev sahibinin gereksinim nedeniyle kiracısını tahliye ettirdiği taşınmazını 3 yıl boyunca başka kişilere kiralamayacağı durumu kanunda “Yeniden kiralama yasağı” başlıklı Türk Borçlar Kanunu 355. Madde hükmünde güvence altına alınmıştır. Hükme göre; “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
İhtiyacın Kapsamı
Kira sözleşmesinin kurulması sırasında var olmayan fakat sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan kiraya verenin kendisine ve ailesine ilişkin bazı nedenler de tahliye davasının konusunu oluşturabilir. Yargıtay’ın kararlarına göre, kiraya verenin sağlık nedeniyle kiracının oturmakta olduğu yerde oturmasının gerekmesi bir tahliye nedeni olabilir. Ancak kiraya verenin sağlık durumunun gerçekten kiracıyı taşınmazdan çıkarmayı gerektirdiğini kanıtlaması ve ayrıca kendi oturmakta olduğu daireyi kiracısına teklif etmesi gerekir. Gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, gerçekten de kiraya verenin gereksinim duyması ve bunun içten olması gerekir.
Bu nedenle, salt kiracıyı çıkarıp bir ahbabına kiralamak, kira parasını istediğince arttırmak, gereksinimi karşılayan evi olduğu halde kiradaki evini birkaç aylığına yazlık olarak kullanmak üzere kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesi ya da bir taşınmaz boşaldığı halde onu kiraya vererek başka bir kiracısını gereksinme nedeniyle taşınmazdan çıkarmak istemesi gibi durumlarda istemin içten olmadığı kabul edilir ve davası reddedilir.
İhtiyacın Kapsamına İlişkin Yargıtay İçtihatları
Yeni malikin gereksinim sebebi ile tahliye davası ikame edilebilmesi için Yargıtay’ın da kabul ettiği bazı şartların oluşması gerekmektedir. Bu şartlardan bazıları şöyledir;
“Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla kabul edildiği üzere, maddede sayılan kişilerin konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Kiraya verenin kira bedelini artırmak, kiracıyı huzursuz etmek, kiracıdan kurtulmak, konutu daha rahat satabilmek gibi maksatlarla tahliye isteminde bulunduğu hallerde, esasen gerçek bir konut gereksiniminin bulunmadığı ve ihtiyaç iddiasının da gerçeği yansıtmadığı kabul edilecektir. Bu anlamda konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının takdiri hakime ait olup, hakim bu durumu tespit ederken kiraya verenin ve maddede sayılan yakınlarının sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını dikkate almalıdır”
Kiraya verenin dava konusu yapacağı taşınmaza ihtiyacı olduğuna ilişkin yeterli delili yoksa gerekli şartlar gerçekleşmediğinden kötü niyetli ikame edilen haksız davanın reddi gerekecek, ev sahibi kiracısını kiraladığı konuttan çıkaramayacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
Kiraya verenlerin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası TBK’nın 350. maddesinde düzenlenmekte olup kiraya verenlerin, kiracıları TBK 350. madde uyarınca tahliye edebilmesinin belirli koşulları bulunmaktadır;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olması,
- Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmesi,
- Kiraya verenin bu talebini öngörülen sürelere uyarak tahliye davası ile ileri sürmesi gerekmektedir.
Tahliye Davası Açma Süresi
Tahliye davaları, bir kişinin evini başka bir kişiye kira olarak vermesinden sonra çeşitli nedenlerle kiracısını evden çıkarmak için oluşturduğu bir takım dava çeşididir. Kiracının evden çıkması amaç edinilerek açılmaktadır. Tahliye davası açılabilmesi için davayı açan kişinin evi kullanmak ihtiyacı olduğunu ortaya koyması gerekmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Eğer dava açma süresi kaçırılırsa tahliye davasının usulden reddedilmesi gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 19.02.2018 Tarih, 2017/8814 Esas ve 2018/1198 Karar sayılı ilamına göre;
“6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
İhtiyaç Kanıtlanırsa Ev Sahibim Beni Evimden Ne Kadar Sürede Çıkartabilir?
Eğer şartlar oluştuysa ve ev sahibi taşınmazında kendi oturmak isterse ilk önce noter aracılığı ile ihtiyaç sebebiyle kiracısına ihtar çekecektir. Bu ihtarı çekmek için bir süre yoktur ev sahibinin ne zaman ihtiyacı doğmuşsa ihtarını çekebilir. İhtarda kiracıya en az 30 günlük süre verilmelidir.
Ancak bu ihtara rağmen kiracı hemen evi boşaltmak zorunda değildir. İsterse ihtardan sonra 6 ay daha evde oturabilir. 6 ay sonunda kiracı evi hala boşaltmamışsa ev sahibi kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye istemli davasını açabilir. Bu davada ev sahibi, kiracının oturduğu eve ihtiyacını kendisi ispatlamak zorunda kalacaktır. Ayrıca ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Yargıtay bir kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi reddedilmiştir.
- 6. Hukuk Dairesi 2013/7288 E. , 2013/10048 K.
Olayımıza gelince; davacının oğlunun dava açıldığı tarihte İstanbul’da oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı oğlunun dava açılış tarihinde ve yargılama aşamasında yerleşeceğini iddia ettiği Karabük iline gelmek için her hangi bir girişimde bulunmadığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Bu nedenle henüz ihtiyaç doğmamıştır. Doğmamış ihtiyaç için açılan tahliye davası dinlenemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.
Sonuç
Yargıtay’ın “gerçek, samimi ve zorunlu olma” şartı hem kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliyesi hem de yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliyesi bakımından aranmaktadır. Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiracıların korunmasının esas alındığı ve yargılama aşamasında detaylı incelemeler yapıldığı bilinmektedir. Kanunun kiracıyı koruyucu olarak getirdiği bu hükmün dolanılması engellenerek, kiracıların bahaneler üretilerek konutlarından çıkarılmasının önüne geçilmeye çalışılmaktadır. Bu nedenle Yargıtay’ın gerçek, samimi ve zorunlu olma kriteri sıkı bir şekilde aranmaktadır. Bu şart her somut olay özelinde değerlendirilmekte olup yargılama sırasında kiraya verenin tüm taşınmazları değerlendirilmekte, kiraya verenin ihtiyaçları detaylı şekilde incelenmektedir.
Eğer siz de bir kiracı olarak ev sahibiniz tarafından ‘Çık, ben oturacağım!’ bahanesiyle evden çıkmaya zorlanıyorsanız yetkilendireceğiniz bir avukat aracılığıyla hakkınızı arayabilir ve hukuki yolları kullanarak gerekli mercilere başvurabilirsiniz.
